Patrick Drahi a monté une opération immobilière juteuse sur les sièges sociaux de SFR et de BFM

Un investissement qui rapporte gros, grâce à des locataires très sympas

A Paris, avec son bras droit Armando Pereira et Alain Weill, Patrick Drahi est propriétaire d’un ensemble de quatre bâtiments dans le 15ème arrondissement. L’investissement initial (907 millions d’euros) est valorisé à 1,15 milliard grâce à des locataires en or : SFR, NextRadio TV et Altice France. Un coup de maître immobilier exemplaire de la méthode Drahi.

C’est acté, France Télévisions est désormais locataire de Patrick Drahi. La télévision publique va installer une partie de ses activités dans le quartier de Balard à deux pas du ministère des Armées, dans un bâtiment de la SCI Holding Quadrans, une société détenue par le milliardaire. La télévision publique occupera 17.000 des 91.000 m2 de cet ensemble de quatre bâtiments désignés par leur orientation (Est, Ouest, Nord et Sud), pour un loyer annuel de 9,4 millions d’euros (soit 553 euros/m2).

Les DrahiLeaks que nous explorons depuis des mois laissent une trace de l’opération. Un document daté de juin 2022 fait état de l’arrivée « envisagée » du nouveau locataire. L’affaire est désormais réglée et le bail signé (1). « Le bâtiment nord est déjà complètement vidé, prêts à accueillir les collaborateurs de France Télévisions », confirme une source sur place. Ils remplaceront des salariés qui ont été répartis dans les autres bâtiments.

Patrick Drahi n’a pas eu trop de difficultés pour trouver les occupants de ce programme dans lequel il a investi avec son fidèle bras doit Armando Pereira et Alain Weill, l’ex-PDG de SFR et de NextRadio TV. Ils se sont engagés pour plusieurs années. Cette adresse, qualifiée de « nouveau Pentagone des médias » par Les Echos, est aussi le siège social d’Altice France (SFR) et de NextRadio TV (le groupe de médias qui chapeaute RMC et BFM TV) depuis 2018. C’est avant tout une belle opération immobilière, exemplaire de la « méthode Drahi ».

Achetés pour 907 millions à Axa, les quatre bâtiments ont rapidement pris de la valeur. Deux ans après le lancement de l’opération, Capital estime la valeur de l’ensemble à 1,156 milliard d’euros.

L’opération Quadrans a été minutieusement préparée. A la manœuvre, le cabinet d’affaires international Mayer-Brown. Dans un mémorandum de 29 pages rédigé en mai 2016, les experts de Mayer-Brown écrivent les étapes du scénario parfait, « step by step » – du lancement du projet jusqu’à sa concrétisation en 2018. Typologie juridique des véhicules financiers et des sociétés (pour détenir les actifs et les faire « circuler »), répartition des dettes et des créances (pour « optimiser » l’investissement), la feuille de route n’oublie rien. Chaque étape d’un montage financier complexe est joliment résumée par les schémas des pages 4 à 6.

Lorsque s’ouvre le premier acte de cette opération, le siège social de SFR est toujours installé à Saint-Denis (93) dans un immeuble baptisé Campus Saint-Denis. Les chaînes de Next Radio TV sont déjà dans le 15ème arrondissement de Paris, rue d’Oradour-sur-Glane. L’opération démarre en 2016 par l’acquisition du bâtiment Est pour un montant de 238 millions d’euros HT financée à 80 % par les banques (190 M€). Le reste est réglé sur les fonds propres de Patrick Drahi, qui investit dans l’affaire 52.016.722 euros (11,6%), Alain Weill pour 6.439.000 euros (2,7%) et Armando Pereira 13.554.421 euros (5,7%).

L’achat des 3 autres bâtiments (Nord, Sud et Ouest) intervient quelques mois plus tard. Montant total de l’acquisition : 644.176.993 euros, dont 456.000.000 euros (70,8 %) de crédit bancaire. Alain Weill n’est pas de la partie, cette fois. Patrick Drahi et Armando Pereira investissent respectivement 147,3 millions d’euros (22,8%) et 40,8 millions d’euros (6,3%). L’ensemble Quadrans a coûté en tout 907 millions dont 646 apportés via le crédit des banques (71%).

Au terme du premier épisode, les trois hommes d’affaires et leurs banquiers sont donc propriétaires. D’un bel écrin certes, mais qui sonne creux. Si les investisseurs sont friands d’immeubles neufs bien situés sur la rive gauche de la capitale, ils les préfèrent occupés. C’est l’objet de l’acte 2.

Drahi-bailleur vs Drahi-locataire

Miracle des horloges (qui s’alignent), l’encre des contrats d’achat à peine sèche, NextRadio TV signe deux baux pour un peu plus de 10 millions d’euros avec Quadrans Est, alors même que le bail de la rue d’Oradour-sur-Glane court jusqu’en 2019. La location n’est pas franchement une bonne affaire avec des engagements de 12 ans ferme et un loyer à 540 €/m². Soit des conditions au-dessus de la fourchette haute du marché, comme en atteste une évaluation réalisée fin 2016 par CBRE - un cabinet qui se définit comme « leader mondial du conseil en immobilier d’entreprises ». Comme il reste un peu de place à l’Est, l’entité SFR Presse signe à son tour un bail pour un loyer brut annuel d’environ 5 millions d’euros. Le bâtiment orienté vers le levant devient le siège de l’activité médias du groupe.

Fin 2016, l’affaire rondement menée, il ne reste qu’un commerce à louer dans ce bâtiment. Le restaurant « Aux 3 présidents » s’y installe en mars 2017. Pour ce restaurant, 100% des parts appartiennent à un certain Drahi Patrick, qui se règle à lui-même un loyer de 50.000 euros par an (pour 280 m2).

Pour les bâtiments Nord, Sud et Ouest, là encore pas besoin non plus de passer par les petites annonces. Altice France signe un bail pour chacun des bâtiments pour y installer SFR. A 540 €/m2, là encore, ce n’est pas un prix d’ami que le bailleur-Drahi fait au locataire-Drahi : à Saint-Denis, l’opérateur télécom réglait un peu plus de 40 millions d’euros de loyer annuel et disposait d’une surface de 134.000 m2, soit 300 €/m2. À Quadrans, la facture n’est plus que de 36,8 millions d’euros par an mais pour seulement 60.000 m2.

En outre, ce déménagement imposé à l’entreprise lui a coûté cher : elle a dû payer... pour des locaux qu’elle n’occupait plus, les baux de Saint-Denis courant jusqu’en 2023 et 2025. Et SFR a encore investi plusieurs millions d’euros pour les installations techniques nécessaires à certains services. « Des services qui occupaient justement le bâtiment Nord réservé à France Télévisions, confie Xavier (2), un salarié. _Les collaborateurs de ces services craignent d’être moins bien installés dans les autres bâtiments parce qu’ils savent que la direction ne va pas redéployer les moyens qu’elle a mis à l’installation initial ».

23% de plus-value

Désormais, Quadrans sonne bien plein. Grâce à ses locataires, l’ensemble est estimé en 2018 par BNP Paribas Real Estate à 1,15 milliard d’euros. Une augmentation de 23% par rapport au prix d’achat en deux ans. Le dernier acte peut se jouer. La SCI Holding Quadrans, qui détient l’actif immobilier, cède alors 49% de ses parts au fonds de placements Primonial Reim. Cette superbe plus-value pour Patrick Drahi, Alain Weill et Armando Pereira avait été révélée à l’époque par le magazine Capital (300 millions d’euros, selon l’estimation de nos confrères).

En 2022, la boucle est bouclée quand les trois bâtiments Nord, Sud et Ouest sont loués par Altice France (SFR) pour 36.798.809 euros brut HT. Au total, en ajoutant le bâtiment Est qui rapporte chaque année 15.729.256 euros brut HT, l’ensemble génère 52.528.065 euros brut HT de loyer. Quadrans atteint tranquillement les 4,35% de rendement annuel annoncés par les évaluations. Et tant pis si certains collaborateurs se trouvaient mieux lotis à Saint-Denis.

En anorak sur des ramettes de papier

« Je préférais largement les locaux d’avant », confie Xavier. « C’était plus grand, les bureaux étaient moins serrés, il y avait de grandes salles de réunion et la clim marchait. C’est con mais c’est important. Cet hiver, véridique, il a parfois fallu garder les anoraks pour travailler ».

Il semble également que le mobilier ne soit pas toujours à la hauteur : « Il y a des collaborateurs qui rehaussent leur bureau en les posant sur des ramettes de papier parce qu’ils sont trop bas », déplore notre salarié de SFR qui, par-dessous tout, regrette le grand auditorium du siège de Saint-Denis. « Il était magnifique, comme une salle de spectacle. On pouvait réunir les collaborateurs ou recevoir les journalistes. Ici, à Quadrans, rien de tel ».

Moins chic. La valorisation porte parfois mal son nom.

(1) Cette location ne concerne qu’une partie des activités de France Télévisions dont le siège, situé à deux pas, demeure inchangé. (2) Le prénom a été changé.