Font del Rey : l'opération
Plongée dans le procès d'un marchand de sommeil à Montpellier, second volet.
Le procès des 5 et 6 septembre a mis en lumière les ficelles d'une exploitation ordinaire de la misère. La mise en accusation des marchands de sommeil de la tour Font del Rey, à Montpellier est un « aboutissement » pour les associations et certains habitants.
Côté accusation, on se bouscule : deux associations, la ville, l'ARS et douze familles. Pour tous les représenter, cinq avocats, tout ce beau monde mené par le procureur de la république. En face, sur le banc des accusés, sont poursuivis cinq individus et trois sociétés, défendus par huit avocats. Dès l'entame le ton est donné par la défense : l'accusation est « mal ficelée » obligeant la défense à « faire de la prospective ». « Tout cela pue l'instrumentalisation » assènera l'avocat de Dider Raymond, remonté. L'affaire est complexe et il y a tant de fils à démêler qu'il faut remonter dans le temps pour mieux l'appréhender.
Le SCI Foncière de Rénovation acquiert 82 appartements de l'immeuble « Font Del Rey » en août 2005. Elle s'est constituée pour l'occasion, un mois plus tôt, en juillet. Et dès cette époque, sont déjà présents les principaux personnages de l'histoire. Les trois quarts des actions vont à la SARL ALCINVEST, la société d'investissement des Bouruet-Aubertot, une famille parisienne connue (un aïeul a créé les premiers grands magasins). Un quart des parts sont attribuées à un certain Didier Raymond, présent sur le banc des accusés. La gestion de la SCI est confiée en novembre à Patrick Bolzer, connaissance de longue date d'André Bouruet-Aubertot qui prend au passage 25% des parts. Lui aussi est présent sur le banc des accusés.
Un duo à tout faire
Le procureur a choisi de poursuivre sur des faits courant de 2016 à fin 2021. En janvier 2016, Font Del Rey est géré par le syndic CIGER SUD, propriété de Didier Raymond et sa compagne. Le syndic à un mandat de la SCI Foncière de rénovation pour gérer ses biens. Raymond s'occupe donc seul de tout. De la gestion de l'immeuble, des travaux, des contrats pour les parties communes et des charges. Mais aussi de faire rentrer les nouveaux locataires et des dossiers d'impayés. Rajoutez à cela MCA (« Mediterrannée Conseil Assurance ») qui assure l'immeuble, société également propriété de Didier Raymond. L'homme est au centre de tout. Mais depuis 2015, il s'est marié et vit chez sa compagne à Prayssas dans le Lot-et-Garonne. Alors, il effectue des allers-retours.
Didier Raymond et Djamal Miktar se connaissent depuis longtemps. Le premier a aidé le second à trouver un logement dans l'immeuble lorsqu'il a perdu son précédent appartement. Djamal Mikar occupe d'abord celui-ci en tant que président de l'« Association indépendante d'aide aux citoyens par le logement et le social », plus tard, finalement, en son nom propre. Et il semble se rendre utile dans l'immeuble. Il déclare assister les gens dans leurs dossiers de demandes de logements sociaux et a effectué à l'occasion quelques petits travaux avec son entreprise de plaquiste. Sa connexion avec « Monsieur Raymond » n'est un secret pour personne. Les commerçants du quartier lui redirigent les locataires intéressés. Mais tout ceci dans un cadre bénévole, hors les petits travaux facturés. Depuis deux ans, il a été nommé « conseiller citoyen de quartier » du quartier Mosson. En 2023, il témoigne dans Mediapart lors d'affrontements entre communautés et publie une vidéo qui va aider à calmer la situation. Djamal Miktar, un membre éminent de la communauté ?
Le témoignage de quelques habitants décidés à témoigner dépeignent une autre image. Ainsi M. Rasem déclare à son sujet : « Il m'a demandé 1.500 euros en me disant que c'était le prix à payer pour faire le contrat : il y avait un mois de caution, un mois de loyer et des frais d'agence. En fait, Djamel m'avait menacé de dire à Raymond que j'étais sans papiers si je ne lui versais pas les 1.500 euros. » M. Telbaoui témoigne aussi en ce sens : le même homme, la même somme juste, pour une visite. M. Gachoun témoigne, lui, avoir été menacé par Didier Raymond : « Tu est le seul qui nous pose des problèmes dans la résidence, tu devrais te méfier tu n'as que des filles ». Beaucoup de locataires déclarent avoir versé les loyers en liquide à Raymond ou à Miktar sans forcément recevoir des quittances. Comme nous l'avons évoqué dans notre précédant article, la directrice d'HabiterEnfin, venue inspecter l'état d'un appartement, est désignée par Djamal Miktar aux jeunes qui tiennent un point de deal en bas de l'immeuble en ces termes : « C'est eux les crevards ». Quant à Raymond, il affirme avoir négocié avec ces même dealers pour qu'ils ne squattent pas les entrées de l'immeuble. Comment ? « Je leur parlais ! Certains je les ai vu naitre ! »« Je n'ai pas besoin d'homme de main, on me respecte. Je n'agresse personne, personne ne m'agresse »
Sur le banc des accusés, deux autres SCI de taille plus modeste : huit appartements pour la SCI Le Grand Mail et deux pour la SCI La Mouline. Le Docteur Fakhoury a été médecin généraliste et habitant de la tour. Il a racheté les huit appartements au fil des ans via sa SCI Le Grand Mail. Lui aussi récoltait les loyers en liquide, chaque mois. Lui aussi est accusé de pression par ses locataires. M. Akka déclare ainsi : « Il m'a dit : Si vous ne payez pas je vous mets dehors avec vos enfants. À partir de là, il faisait la navette, il venait tout le temps. Il nous harcelait aussi au téléphone ». Fakhoury est condamné en décembre 2021 pour procédure abusive à l'encontre de la même famille.
Plus intéressant, le docteur Fakhoury ne mâche pas ces mots envers les autres accusés. Ils ont été proches, mais depuis quelques années, entre eux, le torchon brûle. Il accuse le duo Raymond - Miktar de faire pression sur ses artisans, ceux-ci le laissant en plan pour récupérer le business du syndic. Il les accuse de menaces et de collusion avec ses locataires pour qu'il vende ses appartements. Une opération destinée, selon lui, à passer un coup d'éponge sur des charges abusives dont il a fait l'objet. Il accuse Raymond de lui avoir facturé jusqu'à 175 euros de charges pour un F2 et le double pour un F4. Et de l'avoir également sur-facturé pour des travaux qu'il avait parfois réalisés de son côté. Des charges qui semblent avoir posé bien des problèmes. En 2019, CIGER SUD fait un procès à l'Association Culturelle et Cultuelle de Montpellier, hébergée dans l'immeuble, pour plus de 17.000 euros de charges impayées. En 2018, il avait invoqué la présence de la mosquée pour augmenter le prix de l'assurance de l'immeuble.
Les associations insistent sur la vulnérabilité des locataires. Un diagnostic réalisé par HabiterEnfin en 2017 recense sur 37 foyers, 21 familles avec enfants mineurs dont 3 monoparentales, 7 hommes seuls âgés, 13 situations de sur-occupation du logement. Neuf sont arrivés depuis moins de deux ans en France, 22 ont une maitrise limitée du français, 27 sont d'origine étrangère. Deux sont en situation irrégulière et 31 en situation du vulnérabilité économique. Neuf ont des handicaps et 16 des problèmes de santé. M. Telbaoui, 86 ans, clopinant jusqu'à la barre déclarera être tombé dans son appartement du troisième étage. Hospitalisé, il estime avoir du mal à se déplacer depuis. Et la situation de l'immeuble n'arrange rien. L'ascenseur ? Le traducteur assermenté traduit : « Une fois ça marche, l'autre non ».
Une juteuse affaire ?
Ces mauvais échos du terrain n'empêchent pas le syndic CIGER SUD d'avoir la plus grande estime de son bien. Ainsi, un rapport de la POPAC de 2018 signale que le prix d'achat des logements de la résidence est parmi les plus hauts du quartier Mosson, stable depuis quinze ans. Une estimation basée sur des informations communiquées par la SCI Foncière de rénovation. Pour la location, la POPAC souligne un prix au mètre carré équivalent au loyer médian des appartements de l'Écusson, le quartier historique de Montpellier. Alors face aux charmes du centre-ville, on s'attendrait au grand luxe !
M. Gachoun témoigne : « L'appartement présentait des moisissures très importante dans le couloir, la salle de bain et la chambre en raison d'une infiltration d'eau. L'humidité était énorme, nous vidions chaque jour une grosse bassine d'eau ». M. Rasem témoigne de son côté : « Il y a des gouttes d'eau qui viennent de l'appartement d'au-dessus et qui tombent du plafond. C'est chaque fois que la voisine prend ça douche ». Sur l'électricité ce dernier rajoute « J'ai même des interrupteurs qui sont à nu dans toutes les pièces ».
M. Akka, locataire du docteur Fakhouri, indique pour sa part avoir signalé les problèmes : « À chaque fois qu'il venait chercher le loyer, on lui en parlait et il nous répondait : «on verra, on verra» ». Du coté de CIGER SUD et de la SCI Foncière de rénovation, c'est plutôt « Circulez, il n'y a rien à voir ». Didier Raymond de CIGER SUD et Patrick Bolzer de la SCI Foncière de Rénovation n'ont pas reçu les 31 procès-verbaux d'insalubrité établi par les services d'hygiène de la ville à l'automne 2021. Une erreur de l'ARS qui ne les a adressés qu'au le procureur. Il valait mieux pour eux. Missionné avec promesse de commission sur la vente par la SCI Foncière de Rénovation, Didier Raymond a trouvé au printemps 2021 un acheteur à 3,9 millions, mais la ville décide de préempter. Mickael Delafosse, maire de Montpellier, défendra « une décision radicale », « une des plus importantes de mon mandat », permettant de rapidement sortir d'une situation intenable pour les habitants. L'avocat de la fondation Abbé Pierre, M. Daoud, relèvera que l'acheteur trouvé par Didier Raymond n'est autre que la société DHInvest, société dont le gérant est Jean Vallon et dont Didier Raymond est le co-gérant et possède 50% des parts. Une société créé avec un certain Hnibiza, propriétaire à Font del Rey et membre du conseil syndical des copropriétaires. Cette vente était-elle réelle ?
Didier Raymond a bataillé durement pour faire lever l'arrêt d'insalubrité sur les parties communes du préfet de décembre 2020 et ses efforts aboutissent à l'automne 2021. Moins de deux mois plus tard, le 06 janvier 2022, la ville rachète l'immeuble à un prix coutant, le même que celui noté dans les bilans actifs-passifs de la société : 1,4 millions. Curieusement, comme le notera l'avocate de la ville, les accusés ne vont pas contester la décote et acceptent la vente. Voilà des gestionnaires prêts à s'assoir sur la moitié de la somme espérée. Sont-ils si pressés de se débarrasser de leur investissement ? La rentabilité de l'opération aura fait débat. Sur les six ans visés par l'accusation, seulement 275 euros par an et par appartement de bénéfices d'après l'avocat de la SCI. Un coup d'oeil aux comptes de résultats montre deux très mauvaises dernières années, années où la ligne comptable « loyers débiteurs » explose. Mais lorsque l'on évalue les résultats de la SCI entre 2015 et 2019 sa rentabilité est multipliée par deux. Par ailleurs la SCI et le syndic étant finalement contrôlés par les mêmes personnes il faut noter que la SCI verse 335.000 en honoraires divers au syndic et 609.000 euros de charges locatives sur les six ans visés.
Interrogé sur l'état de son immeuble, le gérant de la SCI, Patrick Bolzer déclare : « Pour moi, Raymond faisait son travail et s'il ne m'a pas informé, c'est que lui-même ne le savait pas. Ou sinon je découvre des choses aujourd'hui. » Il assène être arrivée comme gérant de la SCI Foncière de Rénovation après l'acquisition de la résidence. Il continue à propos des appartements : « je pense qu'ils étaient en bon état, mais je ne les ai jamais vus et je n'ai aucun documents l'attestant ». À la barre Bolzer persiste et applique une défense à base de haussement d'épaules. Il parle peu, se présentant en simple gérant. « Je ne savais pas, je suis étonné, pour moi Didier Raymond est un bon mandataire ». Vu de Paris, le quartier de la Mosson, à Montpellier, ça parait loin. Et pourtant, Patrick Bolzer devrait bien connaître cet immeuble. Il se l'est pratiquement vendu à lui-même en 2005. Retour en arrière vers les années 70, époque de grandes constructions avec la naissance des ZUP.
Les anciennes accointances
En avril 1969, la SCI Font del Rey nouvellement créée se voit attribuer le lot 38 de la ZUP de la Paillade, l'ancien nom du quartier de la Mosson. L'objet de la SCI est la construction puis l'exploitation d'un immeuble d'habitation. Les actionnaires initiaux de la SCI sont un groupe de particuliers locaux habitant Nîmes et Montpellier. L'immeuble Font del Rey est construit en 1971 et subit plusieurs modifications au fil des années. En 1973 d'abord avec l'ajout d'un centre commercial puis son extension en 1995. En 2001, des travaux sont réalisés dans le quartier. Le tramway passe sur un bout de la parcelle qui est vendue à la mairie. La moitié de l'immeuble Font del Rey est détruit au passage.
En 2002, dans les deux SCI résultantes de ces opérations, on trouve un actionnaire ultra-majoritaire : le GAE (ou « Groupe d'assurances européennes »). Cette société, créé en 1928, s'appelait originellement l'« Union Hydro-Electrique Africaine » et avait pour but l'exploitation des ressources aquifères du continent africain. Son nouveau nom, elle en a hérité en 1994 lors d'une assemblée générale présidée par André Altounian, grand ami d'André Bouruet-Aubertot. Ce dernier était également présent pour représenter la société « Compagnie Financière de l'Ouest Africain » immatriculée au Sénégal. Présent aussi Patrick Bolzer représentant la société « Compagnie Ouest Africaine du Crédit Bail - Locafrique » immatriculée au Sénégal également. En 1992, le siège social du GAE est transféré au 30 rue de Fleurus à Paris, siège de la plupart des entreprises du trio. GAE semble bien fonctionner : un capital passant de 10 millions de francs en 1994 à 35 millions en 95, avec 3,3 millions de dividendes distribués en 1998.
Pour compléter ce tableau, on peut voir en 2002 Patrick Bolzer démissionner de la gérance de la SCI Font del Rey. Celle-ci, ainsi que la SCI Font Del Rey 2 avaient toutes les deux leur siège social en ce même 30 rue de Fleurus à Paris jusqu'en 2005. Au procès Didier Raymond a déclaré que l'ancien syndic de l'immeuble était la « Compagnie d'Investissement et de d'Assurances » dont il était fondé de pouvoir. Parle-t-il de la « Compagnie d'Investissement et de Gestion » apparaissant sur les radars en 1995 et controlée par André Altounian et André Bouruet-Aubertot ?
Bien avant sa vente à la Foncière de Rénovation, en 2005, Patrick Bolzer, André Bouruet-Aubertot et Dider Raymond semblaient déjà présider à la destinée de la résidence Font del Rey, à travers le contrôle de GAE, la gestion de la SCI Font del Rey et le syndic « Compagnie d'Investissement et de Gestion ». Depuis combien de temps ? Un faisceau d'indices semble pointer vers le début des années 1990.
Dès la vente de la Font del Rey à la ville pour destruction, les protagonistes de ces montages commencent à faire le ménage. La raison invoquée est qu'ils ne sont plus tout jeunes et qu'il serait temps de prendre leur retraite. En fin 2021, ils ferment la SCI Fleurus Investments qu'ils contrôlaient à travers leurs entreprises d'investissements respectifs. Fin 2021, c'est « Les Assureurs Associés » qui est liquidée par Didier Raymond. Il y avait pris les participations d'André Bouruet-Aubertot en 2015. CIGER SUD et « Mediterranée Conseil Assurance » seraient en cours de liquidation. Quand à l'argent de la vente de l'immeuble, il a vite été distribué. Les prêts contractés sont remboursés, notamment le compte courant de ACLInvest à hauteur de 392.000 euros. Quelque 400.000 euros de dividendes sont distribués, ne laissant sur le compte que l'argent destiné aux impôts. L'argent que saisira la justice.
De son côté, Djamal Miktar continue son travail associatif avec la publication de plusieurs articles sur le déplorable état de la résidence Font Del Rey depuis son rachat par la mairie. Il dénonce les appartements squattés, les déchets en bas de l'immeuble, les discriminations. Et en profite pour renvoyer à la ville ses accusations de « marchand de sommeil ». À la barre, Djamal Miktar est combatif interpellant le procureur pour savoir si son enquête a mis à jour des preuves sur tout ça. « Je connait des politiques, je suis respecté. J'ai abaissé les tensions dans le quartier. » « Je n'ai pas de problèmes avec les gens ». Il accuse les associations d'avoir « manipulé » les habitants.
Si la défense n'est pas aussi tranchée dans ses propos, elle accuse en filigrane la mairie d'en faire une affaire médiatique, déjà jugée, politique. Depuis 2015, un nouveau plan de rénovation urbaine est place pour le quartier de la Mosson. La destruction de l'immeuble arrange bien la Mairie qui en profiterait pour capter des budgets de l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine. Les réquisitions du procureur auront été finalement assez légères : 12 mois avec sursis pour Raymond et Miktar, 3 pour Patrick Bolzer. Des amendes allant de 5.000 euros pour Miktar, 50.000 pour Raymond et Bolzer et 393.000 euros pour la SCI Foncière de Rénovation.
On peut déplorer la focale trop resserrée de ce procès, se contenant de se pencher sur la période 2016 - 2021 et écartant les investisseurs parisiens. Des acteurs qui auraient pu avoir une responsabilité historique sur l'entretien de ce bloc d'habitations. Une occasion manquée de creuser un peu plus profond dans les finances et les documents de CIGER SUD et la Foncière de Rénovation. Mettre à jour les pratiques concernant les charges, les paiement en liquide et les bénéfices du montages depuis 2005. La défense n'a pas manqué de faire feux de tout bois. Sur l'ARS responsable d'une erreur administrative en ayant omis de faire parvenir les 31 procès verbaux au syndic et à la SCI. Sur les enquêteurs et le procureur, accusés d'impréparation et de flou dans le dossier. Sur les associations se targuant de grands principes mais ignorantes des réalités du terrain. « Le procès est médiatique, sans parler de la salle. » « Il n'y a pas les gentils contre les méchants » clamera l'avocat de Djamal Miktar. On attend maintenant le délibéré du procès pour le 15 novembre à 14h. Mais comme aura conclu l'avocat de la Fondation Abbé Pierre, quelle qu'en soit l'issue, sa tenue est déjà un aboutissement.